VvE-bijdrage: wat zit erin, en wanneer is die te laag?
Een lage VvE-bijdrage voelt als een voordeel bij het vergelijken van appartementen. Vaak is het het tegenovergestelde: te weinig sparen nu betekent een rekening later.
In het kort
- De VvE-bijdrage bestaat uit twee delen: lopende kosten en een storting in het reservefonds.
- De verdeling over de eigenaren volgt de breukdelen uit de splitsingsakte, niet het aantal vierkante meters.
- Een opvallend lage bijdrage duidt meestal op een te lage reservering, niet op efficiënt beheer.
- De bijdrage wordt jaarlijks door de ledenvergadering vastgesteld en kan dus veranderen na je aankoop.
Waar gaat je maandelijkse bijdrage naartoe?
De VvE-bijdrage (ook wel servicekosten genoemd) dekt twee heel verschillende dingen:
- Lopende kosten: opstalverzekering, schoonmaak, energie voor gemeenschappelijke ruimtes, liftonderhoud, tuinonderhoud, administratie- en beheerkosten, kleine reparaties.
- De storting in het reservefonds: het spaardeel voor groot onderhoud.
Dat tweede deel is waar het interessant wordt. Bij twee gelijkwaardige appartementen met dezelfde bijdrage kan de een €40 per maand sparen en de ander €5. Op tien jaar en twintig appartementen is dat een verschil van bijna €840.000 aan gespaard onderhoudsgeld.
Hoe wordt de bijdrage verdeeld?
Niet naar oppervlakte, zoals veel mensen denken, maar volgens de breukdelen in de splitsingsakte. Die zijn ooit vastgesteld bij de splitsing en staan er bijvoorbeeld als 118/1000. Dat betekent dat jij 11,8% van de gezamenlijke kosten draagt. Meestal correleren breukdelen met de grootte van het appartement, maar niet altijd, bij oudere aktes kunnen ze afwijken van de huidige situatie, bijvoorbeeld na een verbouwing of samenvoeging. Controleer daarom altijd zelf welk breukdeel bij jouw appartement hoort; dat bepaalt ook je stemgewicht in de vergadering en je aandeel in een eenmalige bijdrage.
Wanneer is een lage bijdrage een waarschuwing?
Vergelijk de bijdrage nooit los van het gebouw. Een paar richtinggevende vragen:
- Zit er een lift in het gebouw? Liftonderhoud en -keuring zijn structureel duur.
- Hoe oud is het pand en wanneer is het laatste grote onderhoud gedaan?
- Welk deel van de bijdrage gaat naar het reservefonds? Vraag dit expliciet, het staat in de begroting.
- Is de bijdrage jarenlang niet verhoogd terwijl kosten wel stegen?
Een VvE die al acht jaar dezelfde bijdrage rekent terwijl verzekeringen, energie en aannemers fors duurder werden, heeft niet efficiënt beheerd. Die heeft de correctie voor zich uitgeschoven.
Wat betaal je nog meer, naast de VvE?
Vergeet niet dat de VvE-bijdrage niet alles dekt. Onderhoud binnen je appartement is voor jou: keuken, badkamer, cv-ketel (als die individueel is), binnenschilderwerk, vloeren. Wat precies gemeenschappelijk is en wat privé, staat in de splitsingsakte, en dat valt bij oudere aktes wel eens anders uit dan je verwacht, bijvoorbeeld bij kozijnen, balkons en zonwering.
Veelgestelde vragen
Is een hoge VvE-bijdrage slecht nieuws?
Niet per se. Een hoge bijdrage waarvan een flink deel naar het reservefonds gaat, betekent dat het onderhoud betaald wordt zonder onverwachte extra facturen. Vraag altijd hoe de bijdrage is opgebouwd voordat je hem hoog of laag noemt.
Kan de VvE-bijdrage na mijn aankoop worden verhoogd?
Ja. De ledenvergadering stelt de bijdrage jaarlijks vast bij het goedkeuren van de begroting. Een verhoging heeft geen instemming van individuele eigenaren nodig.
Waarom betaalt mijn buurman minder terwijl zijn appartement even groot is?
Omdat de verdeling volgt uit de breukdelen in de splitsingsakte, en die zijn bij de splitsing vastgesteld. Bij oudere gebouwen sluiten ze niet altijd meer aan op de feitelijke situatie. Wijzigen kan, maar vereist in beginsel medewerking van alle eigenaren en een notariële akte.
Twijfel je over de documenten van jouw droomhuis?
Analyseer je woningdocumenten