Splitsingsakte begrijpen: wat mag je wel en niet?

Wat is een splitsingsakte?

Bij het splitsen van een gebouw in appartementsrechten legt de notaris in een akte vast hoe het gebouw juridisch uiteenvalt. Die akte bevat de tekeningen (welke ruimte hoort bij welk appartement), de breukdelen (je aandeel in de gemeenschap) en een verwijzing naar het splitsingsreglement. Samen vormen ze de spelregels waar iedere eigenaar zich aan te houden heeft, ook jij, zodra je tekent.

Privé of gemeenschappelijk?

Dit is de vraag waar de meeste discussies over gaan, en het antwoord is minder vanzelfsprekend dan je zou denken. Veel voorkomende twijfelgevallen:

• Kozijnen en beglazing: vaak gemeenschappelijk, ook al zitten ze in jouw muur.
• Balkons en dakterrassen: de constructie is meestal gemeenschappelijk, het gebruiksrecht privé. Onderhoud van de vloerafwerking valt dan weer vaak op de eigenaar.
• Leidingen: de hoofdleiding gemeenschappelijk, de aftakking naar jouw woning privé.
• De cv-installatie: bij een collectieve installatie gemeenschappelijk, bij een individuele ketel privé.

Waarom het uitmaakt: bij een lekkage of scheur bepaalt deze indeling wie de rekening krijgt. Bij gemeenschappelijke delen betaalt de VvE (en dus iedereen mee); bij privégedeelten betaal je alleen.

Het splitsingsreglement: waar de leefregels staan

De meeste aktes verwijzen naar een modelreglement (bijvoorbeeld dat van 1992, 2006 of 2017), met daarop aanvullingen. Kijk specifiek naar:

• Verhuur. Mag je verhuren, en zo ja onder welke voorwaarden? Sommige reglementen verbieden kortdurende verhuur of vereisen toestemming van het bestuur. Belangrijk als je ooit wilt verhuizen zonder te verkopen.
• Vloerbedekking. Veel reglementen eisen een minimale geluidsisolatie of verbieden harde vloeren zonder ontheffing. Dit is de meest onderschatte bepaling, een plan voor een gietvloer kan hierop stuklopen.
• Verbouwingen. Ingrepen aan dragende constructie of gemeenschappelijke delen vereisen toestemming van de vergadering.
• Buitenkant. Zonwering, airco-units, schotels, zonnepanelen en zelfs de kleur van je kozijnen zijn vaak gereguleerd.
• Huisdieren en bedrijfsmatig gebruik. Wil je vanuit huis werken met klantbezoek, check dan of het reglement dat toestaat.

De breukdelen

Elk appartementsrecht heeft een breukdeel, bijvoorbeeld 87/1000. Dat cijfer bepaalt drie dingen: je aandeel in de gemeenschappelijke kosten, je aandeel in een eenmalige bijdrage, en je stemgewicht in de vergadering. Zoek het breukdeel van jouw appartement op en reken uit wat een investering van bijvoorbeeld €400.000 in gevelrenovatie voor jou zou betekenen. Dat is een concreter getal dan "de VvE overweegt renovatie", controleer daarnaast of het reservefonds dat aankan.

Wat als de akte niet klopt met de werkelijkheid?

Het komt regelmatig voor: een berging die volgens de tekening bij een ander appartement hoort, een dakterras dat er niet in staat, of een samengevoegde woning waarvan de breukdelen nooit zijn aangepast. Dit is niet automatisch een probleem, maar het is wél iets om vóór de koop uit te zoeken, een wijziging van de splitsingsakte vraagt een notariële akte en medewerking van de vergadering, en dat kan lang duren. Leg zo'n afwijking altijd voor aan de notaris die de overdracht doet.

Dit artikel geeft algemene uitleg. Voor de betekenis van een concrete bepaling in jouw akte is de notaris de aangewezen partij.