Erfpacht: waar je op let vóór je koopt
Bij erfpacht koop je de woning maar niet de grond. Dat kan prima zijn, tot het moment waarop de canon wordt herzien en je maandlasten in één keer verspringen.
In het kort
- Bij erfpacht is de grond eigendom van een ander, meestal de gemeente; je betaalt daarvoor canon.
- De belangrijkste vraag is niet de hoogte van de canon nu, maar de datum van de eerstvolgende herziening.
- Bij eeuwigdurend afgekochte erfpacht betaal je geen canon meer, bij voortdurende erfpacht wel periodiek.
- Geldverstrekkers stellen soms eisen aan de erfpachtvoorwaarden; dat kan je hypotheek beïnvloeden.
Wat is erfpacht?
Erfpacht betekent dat je het recht koopt om de grond te gebruiken, terwijl iemand anders eigenaar van de grond blijft: meestal de gemeente, soms een woningcorporatie of belegger. Voor dat gebruiksrecht betaal je een vergoeding: de canon. Het huis zelf is gewoon van jou.
Erfpacht komt in Nederland vooral voor in Amsterdam, maar ook in Den Haag, Utrecht, Rotterdam, Vlaardingen en op de Waddeneilanden, en verder verspreid. Bij nieuwbouw en bij particuliere erfpacht kom je het ook tegen.
De varianten, en waarom het uitmaakt
- Voortdurende erfpacht. Loopt in tijdvakken, bijvoorbeeld van vijftig jaar. Aan het einde van een tijdvak wordt de canon opnieuw vastgesteld, op basis van de dan geldende grondwaarde. Dat is het moment waarop de kosten sterk kunnen stijgen.
- Eeuwigdurende erfpacht. Geen tijdvakken meer; de voorwaarden liggen vast. De canon kan wel geïndexeerd worden.
- Afgekochte erfpacht. De canon is voor een periode of eeuwigdurend vooruitbetaald. Bij eeuwigdurend afgekocht betaal je niets meer, maar controleer of dat écht eeuwigdurend is en niet "afgekocht tot 2041".
- Particuliere erfpacht. De grond is van een particulier of belegger. Voorwaarden zijn vaak minder gunstig en minder voorspelbaar dan bij een gemeente; kijk hier extra goed.
De vragen die je stelt
- Wanneer eindigt het huidige tijdvak? Dit is de belangrijkste vraag. Een woning waarvan het tijdvak over drie jaar afloopt, heeft een onbekende toekomstige last.
- Wat is de huidige canon en hoe wordt die geïndexeerd?
- Is de canon afgekocht, en zo ja, tot wanneer?
- Welke algemene bepalingen gelden? Bij gemeentelijke erfpacht bestaan meerdere generaties voorwaarden (bijvoorbeeld die van 1966, 1994, 2000 of eeuwigdurend). Ze verschillen wezenlijk in wat er bij herziening mag gebeuren.
- Zijn er bestemmings- of bebouwingsbeperkingen? Erfpachtvoorwaarden kunnen bepalen wat je met de woning mag doen, inclusief verhuur en uitbouw.
Erfpacht en je hypotheek
Geldverstrekkers financieren woningen op erfpacht doorgaans gewoon, maar stellen wel eisen, vaak aan de resterende looptijd en aan de vraag of de voorwaarden marktconform zijn. Bij particuliere erfpacht met ongebruikelijke bepalingen kan een bank terughoudend zijn. Meld erfpacht daarom vroeg aan je hypotheekadviseur; het is een van de weinige dingen die een financiering laat op de rit kan gooien.
Hoe weeg je het mee in de prijs?
Een woning op erfpacht is doorgaans goedkoper in aanschaf dan een vergelijkbare woning op eigen grond, de canon is immers een terugkerende last. Dat is een eerlijke ruil zolang je die last kent. Wat je wilt voorkomen is dat je koopt op basis van de huidige, lage canon terwijl het tijdvak binnen enkele jaren afloopt. Vraag in dat geval bij de erfverpachter op wat de indicatieve nieuwe canon wordt, en reken die door in je maandlasten voordat je biedt, samen met de kosten koper.
Erfpachtvoorwaarden verschillen per gemeente en per generatie bepalingen. Laat de akte en de algemene bepalingen altijd door je notaris beoordelen.
Veelgestelde vragen
Is een woning op erfpacht minder waard?
Meestal wel iets, omdat er een terugkerende last tegenover staat. Hoe groot dat effect is, hangt af van de canon, de resterende looptijd en of er is afgekocht.
Kan ik de erfpacht afkopen?
Bij veel gemeenten kan dat, soms eeuwigdurend. De kosten hangen af van de grondwaarde en het moment. Vraag vóór aankoop een indicatie op; het bedrag kan aanzienlijk zijn.
Wat gebeurt er als het erfpachttijdvak afloopt?
De erfpacht eindigt in de regel niet; de canon wordt opnieuw vastgesteld op basis van de actuele grondwaarde en de dan geldende voorwaarden. Die nieuwe canon kan fors hoger uitvallen dan de oude.
Is erfpacht fiscaal aftrekbaar?
De canon is onder voorwaarden aftrekbaar als eigenwoningkosten. De regels wijzigen met enige regelmaat, dus check de actuele situatie bij de Belastingdienst of je adviseur.
Twijfel je over de documenten van jouw droomhuis?
Analyseer je woningdocumenten