Bouwkundige keuring lezen: welke gebreken zijn écht ernstig?

Wat een keuring wel en niet is

Een bouwkundige keuring is een visuele inspectie. De inspecteur breekt niets open, kruipt niet altijd onder de vloer en boort geen gaten. Wat achter een wand of onder een afwerkvloer zit, blijft dus onbekend. Dat maakt het rapport niet minder waardevol, maar het bepaalt wel hoe je het leest: de afwezigheid van een gebrek in het rapport is geen garantie dat het er niet is. Let er ook op of het rapport onderdelen expliciet uitsluit, "kruipruimte niet toegankelijk" of "dak niet betreden" is belangrijke informatie.

De drie categorieën

Goede rapporten splitsen de bevindingen in kostencategorieën. Lees ze in deze volgorde:

1. Direct noodzakelijk herstel. Dit moet nu gebeuren. Dit bedrag telt volledig mee in je aankoopbegroting.
2. Onderhoud op termijn (meestal 5 jaar). Dit komt eraan. Reken minstens de helft mee.
3. Verbetering / cosmetisch. Dit zijn wensen, geen gebreken. Negeer deze categorie bij je onderhandeling, anders verlies je geloofwaardigheid.

De gebreken die echt geld kosten

Deze punten verdienen altijd aandacht, ook als het rapport ze rustig formuleert:

• Fundering. Scheefstand, scheuren die doorlopen over meerdere bouwlagen, klemmende deuren en ramen aan één zijde van de woning. Funderingsherstel loopt al snel in de tienduizenden euro's.
• Dak en dakconstructie. Doorbuiging, houtrot in de constructie, of dakbedekking aan het einde van zijn levensduur.
• Vocht in constructies. Optrekkend vocht, doorslaand vocht in spouwmuren of een natte kruipruimte. Vocht is zelden een op zichzelf staand probleem.
• Houtrot en zwam. Vooral in balkkoppen, kozijnen en vloerconstructies.
• Elektra en gasleidingen. Verouderde groepenkasten, ontbrekende aarding, geen aardlekschakelaar. Een complete herbedrading is een fors bedrag én overlast.
• Asbestverdacht materiaal. Vaak als "asbestverdacht" benoemd zonder zekerheid; onderzoek en sanering kosten geld.

Wat je met het rapport doet

Een keuringsrapport is niet alleen informatie, het is ook onderhandelingsmateriaal, mits je het zakelijk gebruikt. Tel de posten "direct noodzakelijk" op, vraag desnoods één offerte op voor de grootste post, en breng dat als onderbouwd bedrag in. Een bod dat €12.000 lager is omdat het rapport voor €12.000 aan direct herstel laat zien, is een ander gesprek dan "ik wil er wat vanaf".

Keuring vóór of ná het bod?

Allebei kan. Vooraf keuren geeft je de sterkste positie maar kost geld dat je kwijt bent als je de woning niet krijgt. Achteraf keuren kan door een ontbindende voorwaarde van bouwkundige keuring op te nemen in de koopovereenkomst: je mag dan ontbinden als het herstelbedrag boven een afgesproken grens uitkomt. Spreek die grens concreet af, "bij ernstige gebreken" is te vaag om je op te beroepen. Houd er rekening mee dat in een krappe markt een bod zonder voorbehouden aantrekkelijker is voor de verkoper; dat is precies de afweging die je bewust wilt maken.